Rechtsfragen zum Rückbau im Osten

Institut für Stadt- und Regionalplanung
der Technischen Universität Berlin
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Rechtsfragen beim Stadtumbau und Rückbau
Vortrag im Gemeinsamen Praktiker-Seminar „Bau- und Planungsrecht“
der Professoren Dres. Krautzberger, Finkelnburg, Battis
am 4. Dezember 2002


Thesen
1. Das Recht der städtebaulichen Sanierung und das der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist ausgereift und flexibel. Das Sanierungsrecht kann sowohl im Normalverfahren als auch im vereinfachten Sanierungsverfahren zur Veranlassung und Steuerung des Rückbaus angewendet werden.

2. Dennoch ist nicht zu verkennen, daß sowohl Sanierung als auch Entwicklung darauf ausgerichtet sind, zu einer objektiven Steigerung der Bodenwerte beizutragen. Die Dämpfung von Wertverlusten, die beim Stadtumbau im Vordergrund steht, ist nicht das originäre Ziel der städtebaulichen Sanierung, schon gar nicht das der Entwicklungsmaßnahme.

3. Von daher würde es einleuchten, zur Bewältigung des Stadtumbaus in der Form des Rückbaus ein Gebiet neuen Typs zu schaffen, das in seinen Einzelheiten anders instrumentiert ist als das Sanierungsrecht und Entwicklungsrecht. Ein Ausgleich der Vor- und Nachteile sollte nur fakultativ erfolgen und auf einen Ertragsausgleich unter den betroffenen Eigentümern begrenzt werden.

4. Die Gebietsfestlegung sollte allein die Notwendigkeit von Maßnahmen ankündigen, ohne die Einzelheiten zugleich hoheitlich festzulegen. Die mit der Festlegung ipso iure verbundenen Wirkungen sollten im Interesse einer einfachen Handhabung sehr begrenzt sein.

5. Den Gemeinden sollte es ermöglicht werden, mit der Festlegung des Gebiets von Fall zu Fall angemessene Handlungs- und Eingriffsoptionen zu verbinden. Zu den Handlungs- und Eingriffsoptionen sollte gehören:

- Der Einsatz von städtebaulichen Geboten einschließlich eines neu zu konzipierenden aktiven Rückbaugebots. Sofern die Kosten des Rückbaus aus den Erträgen des Grundstücks oder mittels ersparter Aufwendungen aufgebracht werden können, sollte die Anordnung des Rückbaus auf Kosten des Eigentümers möglich sein;

- die hoheitliche Beendigung von Miet- und Pachtverträgen;

- eine Verpflichtung der Eigentümer, die Gemeinde über alle grundstücksbezogenen Vorgänge zu informieren;

- eine Auskunftspflicht aller Betroffenen gegenüber der Gemeinde;

- die Überwachung von Grundstücksteilungen;

- eine kommunale Erwerbsoption für alle Grundstücke im Satzungsgebiet;

- eine Verpflichtung der Eigentümer, maßnahmebedingte Lasten insoweit untereinander auszugleichen, als durch Rückbaumaßnahmen bei einzelnen Eigentümern Ertragsausfälle eintreten, denen Ertragsvorteile bei anderen Eigentümern gegenüberstehen.

6. Diese Optionen sollen im Regelfall nicht hoheitlich verwirklicht werden, sondern den Rahmen für städtebauliche Verträge setzen, mit denen der Stadtumbau kooperativ von Gemeinden und Grundeigentümern verwirklicht wird.

7. Damit hätten die Gemeinden in Zukunft folgende drei Möglichkeiten des Vorgehens beim Stadtumbau:

· Stadtumbau mit förmlicher Festlegung als Sanierungsgebiet im Normalverfahren mit Ausgleichsbeträgen (Regelfall, sofern neben Mitteln des Programms Stadtumbau Ost in erheblichem Umfang auch klassische Städtebauförderungsmittel eingesetzt werden).

· Stadtumbau mit förmlicher Festlegung als Gebiet neuen Typs mit der Anordnung des Lastenausgleichs unter den Eigentümern (Regelfall, wenn im Wesentlichen nur Mittel aus dem Programm Stadtumbau Ost zum Einsatz kommen).

· Stadtumbau mit förmlicher Festlegung als Sanierungsgebiet im vereinfachten Sanierungsverfahren ohne Ausgleichsbeträge oder mit förmlicher Festlegung als Gebiet neuen Typs ohne die Anordnung eines Lastenausgleichs (zu empfehlen, wenn trotz Einsatz öffentlicher Mittel keine erheblichen Wertveränderungen auf dem Bodenmarkt zu erwarten sind oder die Wertbeeinflussungen sich räumlich nicht zuordnen lassen).