Fachtagung des TIM

In Zusammenarbeit mit
Verband Thüringer Wohnungswirtschaft e.V.
Gemeinde- und Städtebund Thüringen
Architektenkammer Thüringen
Deutscher Mieterbund, Landesverband Thüringen

am 19. und 20. September 2001 in Leinefelde

Manfred Scherer
Staatssekretär
Thüringer Innenminsterium

Dieses Motto trifft genau den Kern der aktuellen Herausforderung bei der Gestaltung unserer Städte und Dörfer! Die Thüringer Städtebau- und Wohnungspolitik berücksichtigt Veränderungen in der Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung, Zu- und Abwanderungstendenzen, aktuelle Entwicklungen der Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage. Doch wir reagieren nicht nur, wir agieren. Wir brauchen ein Leitbild für die Stadtentwicklung und den Wohnungsbau, die mitten in einem Wechsel vom früheren Mangel zum Überangebot stehen.

1. Die Ursachen der gegenwärtigen Lage

Die eigentliche Ursache der aktuellen Probleme im Wohnungsbau ist nicht die direkte und die steuerliche Förderpolitik der 90er Jahre, die den Wohnungsbauboom nach der Einheit vorangetrieben hat. Wir beseitigen heute - und da liegt die wahre Ursache - die Altlasten der gescheiterten DDR-Gesellschafts-, Wirtschafts- und Wohnungsbaupolitik.
Nach der Grenzöffnung setzte dann der große Exodus in den Westen ein - allein in Thüringen wanderten zwischen 1989 und 1991 ca. 130.000 Menschen aus, das sind 5 % der Einwohner, und das in nur 3 Jahren. 1991 hatte Thüringen gegenüber 1988 insgesamt 204.000 Einwohner weniger, was einen Anteil von 7,5 % der Gesamtbevölkerung entspricht.
Mit der Wende erfüllten sich viele Menschen und Familien, die im Land geblieben sind, den lange Jahre unterdrückten Wunsch nach einem Eigenheim und da es in den Dörfern schneller ging, baute man dort.
In der Überlagerung von überregionaler Abwanderung und Stadtflucht sowie Geburtenausfällen verloren von 1989 - 1999 allein die 6 kreisfreien Städte Erfurt, Gera, Jena, Suhl, Weimar und Eisenach mit 95.000 Einwohnern 14 % ihrer ursprünglichen Einwohnerzahl! Die Summe aller Verlustfaktoren schließlich ergibt für die Jahre 1990 bis 2000 einen Einwohnerrückgang Thüringens von 235.000 Menschen, also von fast 9 % .
In der unmittelbaren Wendezeit fehlte es wegen der Unbewohnbarkeit vieler Altbauten und kaum freiwerdenden "DDR-Neubauten" an Wohnungen. Vordringliche Aufgabe war es sofort mit dem Neubau sowie der Instandsetzung bzw. Modernisierung der Altbauten zu beginnen. Dazu mussten schnell und unbürokratisch alle Instrumente der unmittelbaren Wohnungs- und Städtebauförderung, der steuerlichen Fördermaßnahmen zur Mobilisierung privater Finanzströme in den neuen Ländern eingesetzt werden.
Auf der anderen Seite stehen Belastungen:

• Die sogenannten Altschulden: Sie sind unabhängig von den heutigen Geschäftsführungen oder Vorständen entstanden.
  
• Die Eröffnungsbilanzen der Wohnungsunternehmen: Sie hatten eine viel zu hohe Werthaltigkeit der übernommenen Plattenbauten vorausgesetzt.
  
• Die "Negativ-Restitution": Sie hat vielen Wohnungsgesellschaften ein weiteres "Schulden-Erbe" beschert, das sie nicht einmal ausschlagen können.

Im Resümee sind das alles unmittelbare und mittelbare Folgen der deutschen Teilung und der verfehlten DDR-Politik und daher heute konsequent dem Bund oder konkret dem Erblasten-Tilgungs-Fonds zuzuordnen. - Dies muss immer wieder betont werden.

2. Die Situation der Wohnungsversorgung und der Wohnungswirtschaft im Freistaat Thüringen zur Zeit

Zunächst zum Wohnungsleerstand:
Fortschreibungen zur Wohnraum- und Gebäudezählung 1995 sowie Schätzungen und Ergebnisse aus Befragungen zeigen für den Freistaat Thüringen Folgendes:

• insgesamt stehen ca. 110.000 Wohnungen, also über 16 % der ca. 660.000 Mietwohnungen leer;
  Davon sind
  
• mit 60.000 WE mehr als die Hälfte Altbauten
  
• und rund ein Drittel, ca. 35.000 Plattenbauwohnungen, dass sind ca. 10 % dieses Bautyps

Der Rest des Leerstands sind unsanierte Bauten der Nachkriegszeit.
Die Entwicklungstendenzen zeigen

• die Leerstände wachsen bei den Mietwohnungen insgesamt jährlich um 4.000 - 6.000
  
• im Altbaubestand verringert sich der Leerstand durch Instandsetzung und Modernisierung bzw. durch Abriss oder Umfunktionieren von WE;
  
• in den Plattenbaugebieten steigt der Leerstand aber jährlich um etwa 2 %; also ca. 6.000 WE.

Den Vermietern entstehen durch Leerstände, d. h. fehlende Mieteinnahmen, Verluste; allein bei den im VTW organisierten Unternehmen betragen sie im Jahre 2000 etwa 220 Mio. DM.

3. Zur Zukunft der Wohnraumversorgung

Die Nachfrage nach Wohnraum wird, regional differenziert, weiter nachlassen. Die 9. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung für die nächsten 20 Jahre bestätigt:

• Die Einwohnerzahl Thüringens wird sich im Vergleich zu 2000 um mindestens 225.000 EW auf etwa 2,22 Mio. EW reduzieren. Das entspricht einer Abnahme um 9 %.
  
• Ab 2010 wird auch die Anzahl der Haushalte um ca. 48.000 gegenüber 1999 zurückgehen.
  
• Die Personenanzahl pro Haushalt sinkt bis 2020 auf 2,1 (1990: 2,4)
  
• Das Durchschnittsalter steigt im Zweijahres-Rhythmus um etwa 1 Jahr bis 2020 auf 46 Jahre.
  
• Die Einwohnerzahl der großen Städte, wird weit schneller zurückgehen als die in den ländlichen Gebieten. Allein in den 6 kreisfreien Städten beträgt der Verlust mit EW 127.400 = 22 % .
  
• Der jetzige Wohnflächenverbrauch in qm Wohnfläche pro Einwohner von 36 steigt nur noch langsam auf ca. 38 qm/Person.
  
• Die Absicht vieler Familien und Personen, selbstgenutztes Wohneigentum, möglichst durch Neubau zu erwerben, hält an.
  
• Dauerhaft leerstehende Wohnungen und Wohngebäude lösen soziale und stadtstrukturelle Spannungen mit Kettenreaktionen aus. Es droht ein dramatischer Image-Verfall von ganzen Stadtteilen.

Fazit dieser Tendenzen:
Wir stehen vor der Aufgabe, einen bedeutenden Stadtumbau nicht mehr wie bisher mit Wachstum, sondern ganz deutlich mit Vorzeichen des Schrumpfens durchzusetzen. Dies müssen wir aber auch als Chance begreifen, als Chance zum Abbau städtebaulicher Missstände und zum Aufbau neuer qualitätsvoller Wohngebiete und Stadtstrukturen.

4. Was ist im einzelnen zu tun?

Zunächst müssen die örtlichen Akteure und Partner in der Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung erkennen, dass sie in wechselseitiger Abhängigkeit zu einander stehen und nur gemeinsam diese Prozesse erfolgreich gestalten können. Hauptelemente einer solchen Lagebewertung und gemeinsamen Planung müssen sein:

• Die Analyse des Leerstands.
  
• Die sachliche Bewertung der künftig zu erwartenden Einwohner- und Haushaltezahlen.
  
• Die Anpassung an die künftig notwendige Wohnungsstruktur.
  
• Das gemeinsame Herausarbeiten eines städtebaulichen Leitbildes.
  
• Die Entwicklung von Strategien zur schrittweisen Veränderung der Situation.

Wo stehen wir in diesem Prozess?
Nach unserer Kenntnis stehen etwa 40 bis 45 Kommunen Thüringens in einem mehr oder weniger intensiven Prozess des Abstimmens mit den Akteuren der Wohnungswirtschaft. Sie erarbeiten sich ein städtebauliches Leitbild. In den großen Städten mit mehreren Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und einigen großen privaten Vermietern - darunter die sogenannten Zwischenerwerber - ist das Zusammenwirken schwierig. Hier kann externer Sachverstand helfen. Der Freistaat fördert diese wohnungswirtschaftlichen Konzepte zur Zeit in 14 Gemeinden über das Wohnungsmarkt-Stabilisierungs-Programm.
Darüber hinaus wird im Rahmen der Städtebauförderprogramme auch bereits das Ausarbeiten von Stadtentwicklungskonzepten z. B. in Erfurt und Gera unterstützt.
Ergebnis der ersten Phase ist:

• Beim Überlagern von Idealvorstellungen zum städtebaulichen Leitbild mit den konkreten unternehmensbezogenen Bedingungen der bisherigen Modernisierungen und den vorhandenen konzentrierten Leerständen klaffen teilweise erhebliche Lücken.
  
• Die Verteilung von Gewinn und Verlust trifft die Wohnungsunternehmen sehr unterschiedlich und in einigen Fällen auch existenziell. Eine Ausgleichslösung ist nur sehr schwer zu finden.
  
• Die Bilanz einiger Wohnungsunternehmen ist dramatisch schlecht, es herrscht Waffen-Ungleichheit.
  
• Dadurch ist zum Teil Handlungsstillstand eingetreten. Es ist von "Mikado" die Rede - wer sich bewegt, hat verloren!

Ergebnis dieser Feststellung kann nur sein:
Es muss ein Leitbild, eine ganzheitliche Vision zur künftigen Stadtentwicklung entwickelt werden. Dazu gehören:

• Entscheidungen, die das Wohnen im Stadtkern sowie in der Altstadt oder auch in den Neubaugebieten fördern,
  
• das Erkennen sich ändernder Verbrauchsschwerpunkte oder Versorgungsanforderungen,
  
• das Beurteilen der Auswirkungen auf die Dienstleistungs- und Versorgungschancen im sozialen und kulturellen sowie im wirtschaftlichen Bereich,
  
• Strategien zur künftigen Flächennutzung und zum weiteren Umgang mit den neuen und alten Stadtbrachen, die dies alles berücksichtigen.

Das Alles ist eine originäre kommunale Selbstverwaltungsaufgabe und in aller Regel ist sie sogar bereits "Chef-Sache".

5. Welche Voraussetzungen sind vorhanden und wie lässt sich das Ganze finanzieren?

Zum Problem "Altschulden"!
Grundsätzlich erschwert die nach wie vor ungelöste "Altschulden-Problematik" die konzeptionelle Arbeit und vereitelt oftmals das konkrete Handeln der Wohnungsunternehmen.
Ich bin gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft der Auffassung, dass generell eine Entschuldung für alle abgerissenen und mit Altschulden belasteten Wohnungen erfolgen muss - und zwar als Zuordnung zum Erblasten-Tilgungs-Fonds - ohne Gegenfinanzierung durch Länder und Gemeinden.
Zum Wohnungsmarkt-Stabilisierungs-Programm
Das Landesprogramm ist im Haushalt 2001 mit 18 Mio. DM und für 2002 mit 19 Mio. DM, jeweils als Verpflichtungsrahmen, ausgestattet. Bisher ist der Rückbau von rund 2.500 WE bei 60 Wohnungsunternehmen in 22 Gemeinden bewilligt bzw. mit bewilligungsreifen Anträgen untersetzt. Der Freistaat Thüringen stellt 100 DM/qm Wohnfläche als Zuschuss für den Abriss und 50 DM/qm Wohnfläche für die Wiederherrichtung der frei gewordenen Grundstücksflächen als Förderung zur Verfügung. 2001 werden mit diesen Mitteln ca. 700 WE tatsächlich abgerissen bzw. rückgebaut. Für den Verpflichtungsrahmen 2002 wurden bereits Bedarfsanmeldungen für den Rückbau von ca. 4.700 WE eingereicht.
Zum Bund-Länder-Stadt-Umbauprogramm 2002
Der Bund will mit dem neuen Stadtumbauprogramm in den Jahren 2002 bis 2009 2 Mrd. DM aufwenden. Damit soll im Förderteil "Abriss" der Abbruch von rund 340.000 - 350.000 WE nach dem neuesten Entwurf der Verwaltungsvereinbarung zum Stadtumbau mit jeweils 30 Euro (rund 60 DM) pro qm Wohnfläche bundesseitig gefördert werden, der andere Teil mit weiteren rund 60,- DM/qm ist durch das Land beizusteuern. Für den Förderteil "Abriss" sind dies 1 Mrd. DM Bundesmittel.
Im Förderteil "Aufwertung" des Stadtumbauprogramms soll eine weitere Milliarde eingesetzt werden. Hier stellt die Milliarde aber nur ein Drittel des Gesamtförderungsanteils dar, d.h. die anderen zwei Drittel sind durch die Länder und die Gemeinden beizusteuern.
Unsere Erfahrungen mit dem "Abriss" zeigen aber, dass unter Anwendung unterschiedlicher Abbruchtechnologien im Durchschnitt Aufwendungen in Höhe von 200 - 250 DM/qm entstehen, mit durchaus auch hohen Abweichungen im Einzelfall. Dieser Betrag ermöglicht aber noch keine Lösung für die Altschuldenbelastung, für weitere Kredite, wie z. B. für die Energieträgerumstellung, für bereits vollzogene Instandsetzungen und Teilmodernisierungen, die durch die abzureißenden Wohnungen bauseitig gesichert sind. Der Freistaat Thüringen, ebenso auch der Freistaat Sachsen, fordern deshalb den Bund auf, den Zuschussbetrag pro qm Wohnfläche weiter zu erhöhen, so dass einschließlich der Landesmittel wenigstens 150 DM/qm Wohnfläche erreicht werden.
Zum Darlehensprogramm "Abriss" der KfW
Dem Bund ist offensichtlich bewusst, dass die tatsächlichen Aufwendungen der Wohnungsunternehmen, einschließlich der Kreditablösungen erheblich höhere Kosten verursachen. Deshalb bietet er zur Finanzierung der Abbrüche als Ergänzung ein Darlehensprogramm der KfW an. Mit einem Betrag von bis 250 DM pro m_ Wohnfläche sollen Abbrüche kredit-finanziert werden. Der geringe Zinsvorteil gegenüber den Kapitalmarktzinsen und andere Umstände werden vermutlich dazu führen, dass nur wenige Unternehmen dieses Angebot annehmen können.
Ich sehe aber durchaus Chancen für wirksame Hilfen durch die KfW, nämlich dann, wenn man sich entschließen könnte, diese Mittel auch für die Umschuldung einzusetzen.
Zum Förderprogramm "Wohneigentumsbildung in innerstädtischen Altbauquartieren" als Teil des Stadtumbauprogramms.
Hiermit sollen Instandsetzungs- und Modernisierungsinvestitionen für Altbauwohnungen gefördert werden, die der Eigentümer selbst nutzt. Nach dem richtigen Motto "zurück in die Innenstadt" ist dieser Betrag sehr zu begrüßen. Allerdings müssen wir uns bewusst sein, es ist nur ein Mosaikstein zu dem Leitbild, "Stärkung der Städte".

6. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte

Die traditionelle Förderlandschaft des Wohnungs- und Städtebaus ist unter den Zeichen der Zukunft, die "Schrumpfung" heißen, zu überprüfen. Vieles, was auf Wachstum und Erweiterung angelegt war, muss in den Dienst von "Umbau, Rückbau, Anpassung" gestellt und neu verknüpft werden. Wir brauchen eine ganzheitliche Sicht.
Dies soll im Wesentlichen durch die integrierten "Stadtentwicklungs-Konzepte" gesichert werden. Sie zeichnen das städtebauliche Leitbild und lassen erkennen, wo sich die Stadträume und Immobilien-Bestände befinden, die mittel- und langfristig zu erhalten, zu modernisieren und weiterzuentwickeln sind. Eingeschlossen sind darin die wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen und Konsequenzen hinsichtlich

• der Anpassung der Bestände an den künftigen Bedarf durch Modernisierungen, Um- und Ausbau , Teil- und Komplettabbrüche - ggf. auch durch ergänzende Neubauten
  
• sowie der betriebswirtschaftlichen Schlußfolgerungen aus den unumgänglichen Bilanzberichtigungen und Sonderabschreibungen.

Alle am lokalen Mietwohnungsbau Beteiligten sollten auch in diesem wichtigen konzeptionellen Arbeitsprozess mitwirken. Denn wir werden schon in diesem Jahr die Vergabe von Fördermitteln des Landes sowohl im Wohnungs- wie auch im Städtebau davon abhängig machen, dass das jeweilige Vorhaben den städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Zielen solcher integrierten Stadtentwicklungskonzepte entspricht.
Der eingeschlagene Weg erfordert Kontinuität und Zielstrebigkeit, damit aber auch Planbarkeit und langfristige finanzielle Stabilität. Thüringen wird deshalb alles daran setzen, auch in den zukünftigen Haushalten die Förderung der Stadtentwicklung konstant fortzuschreiben. Die Wohnbebauung in den Thüringer Gemeinden ist in Symbiose mit der reizvollen Landschaft geformt und stellt einen beachtlichen kulturellen Wert dar. Diese Struktur ist leistungsstark, aber auch zunehmend bedroht. Die größeren Städte leisten traditionell auch für ihr Umland zahlreiche Versorgungs- und Dienstleistungsfunktionen; halten kulturelle Einrichtungen vor, gewährleisten Verkehrs- und Kommunikationsbedürfnisse - sie sind unverzichtbar und bilden das Rückgrat unserer Wirtschaft.
Dies muss auch so bleiben oder muss wieder so werden! Wir brauchen eine Stärkung unserer Zentren im Siedlungsnetz!
Das heißt, gemeinsam müssen wir:

• den Einwohnerrückgang durch attraktive Lebens- und Ansiedlungsbedingungen in den Städten stoppen und
  
• den finanziellen Ausgleich von Leistungen und Kosten zwischen Stadt und Umland verbessern.

Unsere Siedlungsstruktur ist unter ökonomischen und ökologischen Aspekten zu entwickeln. Dies sind Zielgrößen eines Stadtumbaus, der die objektiven Zwänge des Schrumpfens nicht einfach fatalistisch hinnimmt, sondern als Chance zur Gestaltung der Zukunft aufnimmt, der städtebauliche Mißstände beseitigt und neue attraktive Lebensräume schafft.